Une fois n'est pas coutume, je vais essayer d'aborder un sujet sérieux ici : la crise du logement en ville, en France et notamment à Lille puisque c'est celle que je constate chaque jour en me balladant dans la rue. En particulier, j'essaye de comprendre un phénomène très simple : pourquoi y'a t'il autant d'immeubles de bureaux vides et pourquoi continue t'on à en construire alors qu'on manque de logements ?
C'est un fait : outre les étudiants, tout le monde a du mal à trouver à se loger sur Lille, que ce soit par pénurie d'appartements disponibles, mais surtout ou à cause des prix qui flambent (en tant que futur locataire ou futur propriétaire), les deux étant bien entendu liés. Le prix au mètre carré d'un appartement à Lille tourne souvent autour des 2500€ (ça peut monter à 3500€ dans certains quartiers !) et quand on loue, il devient difficile de dégoter un F2 correct de 50m² à moins de 600€. Les loyers ne font qu'augmenter, les appartements rapetissent, les agences immobilières sont toutes puissantes (et en profitent) et les solutions d'hébergement alternatives se développent (chambre à la ferme, habitat chez un sénior, colocation...).
Autre fait : les immeubles de bureaux poussent comme des champignons alors que l'on trouve des bureaux vides à tous les coins de rue. A Paris, on comptabilise 2,6 millions de mètres carrés de bureaux vides ! Rien que pour le quartier de la Défense, le taux de locaux non utilisés atteint aujourd'hui 10% avec 300 000 mètres carrés disponibles. On estime qu'un marché des bureaux est en équilibre lorsqu'il présente un taux d'inoccupation de 6 à 7 %. Des tours entières et neuves sont actuellement vides. Je n'ai pas les chiffres pour la ville de Lille mais il suffit de se regarder autour de soi pour se rendre compte que de nombreux locaux demeurent inoccupés (Atrium, Rue Nationale, Euralille, Avenue de la République...) et que l'on continue de construire à tour de bras des immeubles de verre. On notera tout de même que la Communauté Urbaine de Lille prend les devants avec Euralille 2 et mène un projet mixant bureaux, loisirs et logements à Romarin notamment.
Tentative d'explication : l'organisation urbaine est régie par la rente du sol (seul bien non reproductible) et sa mise en valeur au détriment d'autres équilibres économiques ou sociaux. C'est le résultat du jeu de l'offre et de la demande en centre-ville où l'habitant, même richissime, ne peut plus rivaliser avec des groupements économiques au potentiel d'investissement incomparable et devant lequel l'Etat est presque impuissant. On choisit donc ce que l'on met sur un terrain en fonction de son potentiel de rentabilité (à la location ou à la vente) par rapport au prix du foncier, et il se trouve que les bureaux, même vides, rapportent plus des logements. Pourquoi ? À partir de 1987, au moment du krach boursier, l'immobilier de bureaux est devenu une valeur refuge pour les capitaux entraînant un nouveau cycle de surproduction. Aujourd'hui c'est un objet de spéculation qui permet de faire fructifier un placement de capitaux. Et ça n'est pas près de changer quand on sait que les loyers des bureaux haut de gamme en Europe ont augmenté en moyenne de 8,9 % entre 2006 et 2007 !
C'est un fait : outre les étudiants, tout le monde a du mal à trouver à se loger sur Lille, que ce soit par pénurie d'appartements disponibles, mais surtout ou à cause des prix qui flambent (en tant que futur locataire ou futur propriétaire), les deux étant bien entendu liés. Le prix au mètre carré d'un appartement à Lille tourne souvent autour des 2500€ (ça peut monter à 3500€ dans certains quartiers !) et quand on loue, il devient difficile de dégoter un F2 correct de 50m² à moins de 600€. Les loyers ne font qu'augmenter, les appartements rapetissent, les agences immobilières sont toutes puissantes (et en profitent) et les solutions d'hébergement alternatives se développent (chambre à la ferme, habitat chez un sénior, colocation...).
Autre fait : les immeubles de bureaux poussent comme des champignons alors que l'on trouve des bureaux vides à tous les coins de rue. A Paris, on comptabilise 2,6 millions de mètres carrés de bureaux vides ! Rien que pour le quartier de la Défense, le taux de locaux non utilisés atteint aujourd'hui 10% avec 300 000 mètres carrés disponibles. On estime qu'un marché des bureaux est en équilibre lorsqu'il présente un taux d'inoccupation de 6 à 7 %. Des tours entières et neuves sont actuellement vides. Je n'ai pas les chiffres pour la ville de Lille mais il suffit de se regarder autour de soi pour se rendre compte que de nombreux locaux demeurent inoccupés (Atrium, Rue Nationale, Euralille, Avenue de la République...) et que l'on continue de construire à tour de bras des immeubles de verre. On notera tout de même que la Communauté Urbaine de Lille prend les devants avec Euralille 2 et mène un projet mixant bureaux, loisirs et logements à Romarin notamment.
Tentative d'explication : l'organisation urbaine est régie par la rente du sol (seul bien non reproductible) et sa mise en valeur au détriment d'autres équilibres économiques ou sociaux. C'est le résultat du jeu de l'offre et de la demande en centre-ville où l'habitant, même richissime, ne peut plus rivaliser avec des groupements économiques au potentiel d'investissement incomparable et devant lequel l'Etat est presque impuissant. On choisit donc ce que l'on met sur un terrain en fonction de son potentiel de rentabilité (à la location ou à la vente) par rapport au prix du foncier, et il se trouve que les bureaux, même vides, rapportent plus des logements. Pourquoi ? À partir de 1987, au moment du krach boursier, l'immobilier de bureaux est devenu une valeur refuge pour les capitaux entraînant un nouveau cycle de surproduction. Aujourd'hui c'est un objet de spéculation qui permet de faire fructifier un placement de capitaux. Et ça n'est pas près de changer quand on sait que les loyers des bureaux haut de gamme en Europe ont augmenté en moyenne de 8,9 % entre 2006 et 2007 !
1 commentaire:
En Australie la crise du logement est encore plus accentuée, du fait des taux d'intérêt extremement elevée et fortement impactée par la récente crise du subprime aux US. Si elle n'a que peu affectée l'Europe elle a forcé la banque centrale australienne à remonter ses taux, ce qui a forcé énormément de familles à mettre leur maison à vendre pour aller habiter vers une maison moins chère... Cela impacte aussi les locataires : c'est principalement parce que mon propriétaire allait relever le loyer que j'ai décidé de déménager en banlieue...
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